ابهام بزرگ سرمایه‌گذاران جهانی: پایان رکود بازار مسکن چین نزدیک است؟

به گزارش اکوایران، رکود بخش املاک چین سه ساله شده است، و بسیاری از سرمایه گذاران می‌خواهند بدانند این مساله چه زمانی به پایان خواهد رسید. معیارهای بسیاری نشان می‌دهند که ما شاهد یکی از بزرگ‌ترین اصلاحات بازار مسکن در تاریخ اقتصاد جهان هستیم.

به گفته چن لانگ، تحلیلگر فایننشیال تایمز، کاهش در فروش مسکن و فعالیت ساخت‌وساز چین بسیار شدید است. فروش خانه‌های نوساز در طول 12 ماه گذشته به 850 میلیون متر مربع یا حدود 8.5 میلیون واحد آپارتمانی کاهش یافته است، که نسبت به سه سال گذشته نصف شده است.

میزان شروع ساخت‌وساز نیز در این کشور به 620 میلیون متر مربع کاهش یافته است که حدود 65 درصد نسبت به اوج آن در 2021 کاهش داشته است. سهم فعالیت ساخت‌وساز و مسکن نیز در تولید ناخالص داخلی در سال 2023 به 12.9 درصد کاهش یافت که از سال 2009 کم‌ترین میزان است.

با اینحال، کاهش در قیمت‌ها شدت کمتری داشته است. براساس داده‌های رسمی و برخی افراد دیگر، قیمت مسکن درطول سه سال گذشته بطور میانگین 20 درصد در چین کاهش یافته است. بااینحال نابرابری منطقه‌ای زیادی وجود دارد. برخی از شهرها خیلی زودتر از 2021 به اوج قیمتی خود رسیدند و قیمت مسکن در آنها به نصف کاهش یافت. به گفته بنگاه‌های املاک، برخی از مجتمع‌های مسکونی بیش از ۷۵ درصد از ارزش خود را از دست داده‌اند.

نقش اساس عوامل ساختاری در اصلاح بازار

به گفته لانگ، هم عوامل دوره‌ای و هم ساختاری در این اصلاح بازار نقش دارند. دلایل دوره‌ای اغلب ذکر می‌شوند، و دیدگاه رایج این است که سیاست «سه خط قرمز پکن» که نسبت بدهی به دارایی را در بخش املاک این کشور محدود کرد عامل سقوط بازار است. این مساله اهمیت دارد، ولی در اهمیت آن بزرگنمایی شده است. درهر صورت، موضع سیاست پکن از اواخر 2022 از «انقباض ادواری» به «کاهش محدودیت‌ها» تغییر کرده است. پس از اقدامات اخیر، سیاست‌های مسکن چین اکنون در بیشتر نقاط کمترین محدودیت را نسبت به هر زمان دیگری دارد.

با این وجود، بازار همچنان درحال افول است. بازارها درباره اینکه چرا سیاست کاهش محدودیت‌های پکن جواب نداده است اختلاف دارند. آسیب پس از همه گیری کووید 19، کاهش در اعتماد مصرف کنندکان و تغییر سیاستی آرام و تدریجی، از جمله دلایلی هستند که اغلب برای آن ذکر می‌شوند. اینها نکات قابل قبولی هستند، اما عوامل ساختاری نسبت به عوامل ادواری در اصلاحات اخیر بازار مسکن اثرگذاری بیشتری داشته اند.

شهرنشینی و افزایش فضای زندگی، عوامل اصلی رشد تقاضا

دو علت مهم افزایش تقاضای مسکن در طول 3 دهه گذشته را تقویت کرده است: افزایش تعداد افرادی که در شهرها زندگی می‌کنند و کسانی که آپارتمان های بزرگ‌تری دارند. تعداد ساکنان شهرها در فاصله سال‌های 1995 تا 2020 بطور میانگین سالانه 22 میلیون نفر افزایش داشته است بطوری که نرخ شهرنشینی از 29 درصد به 61 درصد رسیده است. فضای زندگی به ازای هر نفر در مناطق شهری نیز در این دوره بیش از دوبرابر افزایش یافته و به 39 متر مربع رسیده است.

کاهش رشد شهرنشینی و اثر آن بر بازار

به گفته لانگ، هم فضای زندگی به ازای هر نفر و هم نرخ شهرنشینی احتمالا به پیشرفت ادامه می‌دهند. ولی باتوجه به سطوح بالاتری که امروز در آن هستند، بعید است که با سرعت قبلی‌شان رشد کنند. و این به معنای کاهش تقاضای سالانه برای خانه‌های جدید است.

سرعت شهرنشینی همین حالا هم کاهش یافته است. میانگین افزایش سالانه جمعیت شهری در سال‌های 23-2021حدود 10 میلیون نفر بوده است، که نسبت به 25 سال قبل از آن به کمتر از نصف کاهش یافته است. کاهش سرعت رشد شهرنشینی به تنهایی به این معناست که تقاضا برای خانه‌های نوساز از 900 میلیون متر مربع به حدود 400 میلیون متر مربع در سال کاهش یافته است. رشد فضای زندگی نیز بسیار مهم است. هر 0.1 متر مربع افزایش در فضای زندگی هر نفر، 90 میلیون متر مربع تقاضا برای خانه جدید ایجاد می‌کند، بنابراین کاهش اندکی در رشد می‌تواند اثرات بزرگی داشته باشد.

زمان ثبات بازار، دور یا نزدیک؟

در نهایت سوال آخر این است که رکود بازار مسکن چین چه زمانی به پایان می‌رسد. بهترین سناریو این است که فروش در نزدیکی پایان سال شروع به پایدار شدن کند. بازار مسکن همچنان تا آن زمان همچنان به اصلاح ادامه می‌دهد. فروش خانه‌های نوساز احتمالا به 800 میلیون مترمربع کاهش خواهد یافت، ساخت خانه‌های جدید نیز احتمالا به سالانه 500 میلیون متر مربع می‌رسد، که نشان دهنده کاهش 75 درصدی نسبت به اوج آن است.

این اصلاحات در تاریخ رکودهای جهانی املاک کاملا بزرگ محسوب می‌شود، و منطقی است که استدلال کنیم می‌توانند برای چرخش بازار کافی باشند یا ممکن است حتی منجر به اصلاح بیش ازحد شوند.

شهرنشینی چین بیش از 400 میلیون متر مربع در سال برای خانه‌های نوساز تقاضا ایجاد می‌کند. تا زمانی که فضای زندگی تا 0.5-0.4 متر مربع در سال افزایش یابد، که نصف نرخ رشد سالانه آن در طول دو دهه گذشته است، سالانه 400 میلیون متر مربع تقاضا برای خانه‌های جدید ایجاد می‌کند و تقاضای کل خانه‌های جدید 800 میلیون متر مربع خواهد بود. اگر تثبیت بازار اتفاق بیفتد، اقتصاد چین سال آینده در شرایط بسیار قوی‌تر خواهد بود. پکن حتی می‌تواند در این حالت در ایجاد تحول ساختاری در اقتصاد خود اعلام پیروزی کند.

از منظر لانگ اما هیچکدام اینها تضمینی نیست؛ چراکه همه این موارد بر این فرض استوار است که فضای زندگی به ازای هر نفر و شهرنشینی با سرعت متوسط به رشد ادامه می‌دهد. بدبینانه ترین حالت این است که رشد بسیار کمتر باشد، یا اصلا اتفاق نیفتد. در این شرایط بازار تا پایان سال به ثبات نخواهد رسید، و همچنان در سال 2025 نیز در جستجوی پایین‌ترین سطح خود خواهد بود.