کاهش نرخ‌های بهره و امید جهانی به احیای بازار مسکن: دوران رونق باز می‌گردد؟

به گزارش اکوایران، بازارهای املاک سراسر جهان، که با سریع‌ترین افزایش در نرخ بهره در طول چند دهه اخیر متزلزل شده است، با کاهش تدریجی نرخ‌های بهره اندکی تسکین خواهد یافت. با اینحال امید اندکی به بازگشت به دوران «پول مجانی» وجود دارد که سبب رونق این بازارها شد.

این صنعت چند تریلیون دلاری که در طول دهه پس از بحران مالی جهانی رونق گرفت، یکی از بزرگ‌ترین قربانیان افزایش نرخ‌های بهره از سوی بانک‌های مرکزی جهان بوده است.

اکنون اما، از بانک مرکزی اروپا و انگلستان گرفته تا سوئیس و سوئد، بانک‌های مرکزی درحال کاهش نرخ‌های بهره هستند، که استقراض را ارزان‌تر می‌کند.

ولی مدیران صنعت و بانکداران هیچ راه‌حل سریعی را برای صنعتی که براساس نرخ های بهره بسیار پایین رونق گرفته بود نمی‌بینند؛ اکنون پول از این بخش خارج شده است چراکه اوراق قرضه و حساب‌های پس انداز عادی دوباره جذابیت پیدا کرده‌اند.

قربانیان افزایش نرخ‌های بهره

افزایش نرخ‌های بهره در طول دوسال گذشته قربانیان زیادی گرفته است، از جمله گروه املاک Signa، که مالک ساختمان‌های نمادینی در آلمان است و اکنون ردیفی از ساختمان‌های خالی و آسمان خراش‌های خالی بر جای گذاشته است.

بخش ساخت‌وساز بریتانیا باحدود 4300 ورشکستگی در طول دوازده ماه منتهی به ژوئن 2024، شاهد بیشترین ورشکستگی در میان سایر صنایع در دو سال متوالی بوده است.

شرایط وخیم‌تر املاک تجاری

این شرایط در املاک تجاری شدیدتر بوده است که تحت تاثیر افزایش نرخ‌های بهره و دورکاری قرار گرفتند، ولی این اثرات به کل بازار املاک سرایت کرده است، بطوری که بازار مسکن در آلمان سقوط کرده و در بریتانیا دچار رکود شده است.

و کاهش رشد اقتصادی در کشورهایی چون آلمان و چین نیز به این شرایط دامن زده است.

شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات JLL تخمین می‌زند که کل بدهی املاک تجاری به ارزش 2.1 تریلیون دلار در سراسر جهان باید در سال جاری و سال آینده بازپرداخت شود. به گفته JLL، وام گیرندگان قراردادهای تامین مالی مجدد را برای پوشش حدود یک‌سوم آن در شش ماه اول سال جاری تضمین کردند، اما ممکن است در سال آینده تا 570 میلیارد دلار کسری وجود داشته باشد.

بسیاری از سرمایه گذاران ایالات متحده کلیدهای بلوکهای اداری را به وام دهندگان پس داده‌اند.

خطر در کمین بانک‌های کوچک‌تر

برخی بانک‌های کوچک که در دوران رونق ملک وارد این بخش شده بودند اکنون در معرض تهدید هستند.

روبل کول، استاد امور مالی دانشگاه فلوریدا آتلانتیک، 62 بانک کوچک در ایالات متحده را با وام‌های ملکی بزرگ شناسایی کرده است.

براساس یافته‌‎های او، تعدادی از وام دهندگان در معرض سقوط هستند چراکه در بخش املاک فلج شده سرمایه گذاری کرده‌اند درحالی که به تامین مالی از سپرده‌های بزرگ متکی هستند که می‌توانند در یک لحظه برداشت شوند.

حجم عظیمی از سررسید وام‌ها سال آینده در راه است؛ این موضوع بانک‌ها را تحت فشار قرار می‌دهد تا با تلاش برای فروش وام‌ها، آنها را از ترازنامه خود خارج کنند. اما چندین بانک که تنها 40 درصد ارزش اسمی بدهی به آنها پیشنهاد شده است از این معاملات کنار کشیده‌اند.

فروش املاک نیز آسان نیست.

به گفته یک منبع آگاه، اوایل سال جاری، مدیریت تصفیه یک شرکت حدود 160 میلیون پوند (معادل 209 میلیون دلار) از قیمت خرید یک برج تجاری در لندن را کاهش داد ولی بازهم در فروش آن ناکام ماند.

برخی معتقدند بانک‌ها درحال انکار هستند. نهادهای ناظر اروپایی گمان می‌کنند که آنها احتمالا وضعیت بد وام‌های املاک را با نادیده گرفتن کاهش قیمت‌ها پنهان می‌کنند.

با اینحال، انتظار می‌تواند مشکل را بدتر کند. شکاف میان ساختمان‌ها در مکان‌های پرطرفدار و آنهایی که مورد توجه نیستند درحال افزایش است.

در لس‌آنجلس، منطقه تجاری Century City اطراف استودیوهای فاکس وضعیت خوبی دارد، در حالی که بخش‌های بزرگی از مرکز شهر یک «فاجعه کامل» هستند، بطوری که بسیاری از ساختمان‌ها ورشکسته شده و بخش زیادی از فضا خالی مانده است.

کورسوی امید 

اما در سوئد، یکی از کشورهایی که به‌شدت تحت تأثیر سقوط بازار املاک قرار گرفته است، کاهش نرخ‌های بهره امید ایجاد کرده است.

به گفته مدیرعامل گروه املاک SBB، اینکه باور داشته باشید هزینه‌های سرمایه پایین خواهد آمد و ممکن است قیمت املاک افزایش یابد بسیار بهتر است؛ اکنون فضا کاملا متفاوت است.