رونق بی‌رمق مسکن تهران؛ خانه‌های کوچک پرطرفدار شدند

به گزارش اکوایران، اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی اخیرا گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه 1402 را منتشر کرده که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است.

در این گزارش به آمار حجم معاملات مسکن، تحولات قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران، تحولات اجاره‌بها، سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن پرداخته شده است. 

در بازار مسکن چه خبر است؟

به طورکلی از ماه‌های پایانی سال گذشته و در پی جهش قیمت دلار، قیمت مسکن هم روندی صعودی را آغاز کرد. همزمان با این روند صعودی، بانک مرکزی از ارائه آمار مسکن به مدت ده ماه سکوت کرد. در نهایت در گزارش اخیر بانک مرکزی در خصوص مهر ماه، تورم و معاملات مسکن تهران اعلام شد. در نبود آمار رسمی، قیمت ملک با شدت بیشتری بالا رفت.

روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن اما با توقف رشد قیمت دلار متوقف شد ولی کاهش نیافت. به گفته برخی کارشناسان، فروشندگان در فصل تابستان بر قیمت‌های مورد نظر خود تاکید می‌کردند و همین امر سبب توقف معاملات و مسدود شدن ورود سرمایه به بازار مسکن شد. 

حال سوال اینجاست که آیا بازار مسکن در رکود است یا از رکود خارج شده است؟

معاملات مسکن در مهرماه 1402

طبق آمار بانک مرکزی در مهرماه سال 1402 تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 3 هزار و 133 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 20 درصد افزایش و 42.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. 

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 76 میلیون و 60 هزار تومان بود که حاکی از افزایش 1 درصدی نسبت به ماه قبل بوده است. بررسی قیمت مسکن در ماه‌های سال جاری نشان می‌دهد در این مدت تورم نقطه‌به‌نقطه به مرز 100 درصد در اردیبهشت ماه امسال رسیده و در ادامه باوجود کاهش در این شاخص اکنون در مرز 74 درصد در مهر ماه قرار دارد. در ادامه با کاهش رشد قیمت مسکن تعداد معاملات در تهران اندکی صعودی‌تر شد که به اعتقاد برخی علامت خروج از رکود در این بازار را در برداشت. اما بررسی‌های آمار نشان از چند نکته پنهان دارد.

خانه‌های 50 تا 60 متری بیشترین خواهان را دارند!

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهرماه سال 1402 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «50 تا 60» متر مربع با سهم 15.4 درصد اختصاص داشته است. 

واحدهای دارای زیربنای «40 تا 50» و «60 تا 70» متر مربع به ترتیب با سهم‌های 12.9 و 12.7 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته‌اند.  به طورکلی واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، سهمی معادل 58 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

به طور کلی در بررسی‌های آماری متراژ مسکن در اولین ماه پاییزی کشور دو اتفاق مهم به چشم می‌خورد. اتفاقی که نشان از میل خریداران به متراژهای پایین‌تر بوده است.

همزمانی ثبت صعود و نزولی بی‌‌سابقه در بازار مسکن 

بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که از ابتدای سال 1402 واحدهای مسکونی با «40 تا 50» متر مربع سطح زیربنا رشد بی‌سابقه‌ای را در بازار معاملات مسکن تجربه کرده‌اند. به عبارت دیگر فراوانی معاملات این واحدهای مسکونی در مهرماه 1402 به نقطه اوج خود طی سالیان اخیر رسیده و سهم 12.9 درصدی در معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند. 

در مقابل‌ طی 5 سال اخیر در بازار مسکن واحدهای مسکونی با «50 تا 60» متر مربع و «60 تا 70» متر مربع سطح زیربنا، با فاصله کمی از هم حرکت کرده اند. اما در مهرماه 1402 نزولی عجیب در معاملات واحدهای مسکونی با  «60 تا 70» متر مربع سطح زیربنا رخ داده است.

نکته این اتفاق اینجاست که حجم معاملات واحدهای مسکونی با «40 تا 50» متر مربع و «60 تا 70» متر مربع سطح زیربنا در ابتدای سال 1398 فاصله بسیار زیادی از یکدیگر داشتند با 5.3 درصدی اختلاف. اما در مهرماه 1402 تفاوت آنها به 0.2 درصد رسید.

به عبارتی کاهش عظیم معاملات واحدهای مسکونی با متراژ «60 تا 70» متر مربع از یک طرف و افزایش تقاضا و معاملات واحدهای مسکونی با متراژ «40 تا 50» متر مربع از طرف دیگر موجب رکوردی جدید در بازار مسکن تهران شده است.

 واحدهای مسکونی با «40 تا 50» متر مربع و «60 تا 70» متر مربع سطح زیربنا در فروردین 1398 به ترتیب سهمی 9.9 و 15.2 درصد در معاملات بازار مسکن داشته اند که این رقم در مهرماه 1402 به ترتیب 12.9 و 12.7 درصد ثبت شده است. 

تورم مسکن، هدایت کننده مردم به واحدهایی با متراژ کمتر

به طور کلی علت این رخداد را می‌توان در اقتصاد کشور جستجو کرد. صعودی بودن نرخ تورم مسکن در اقتصاد ایران می‌تواند دلیلی بر روی آوردن خانوارهای ایرانی در نیمه نخست سال 1402 به خرید واحدهای مسکونی با متراژ «40 تا 50» متر مربع باشد. به عبارت دیگر اگر در گذشته مردم می‌توانستند واحدهای مسکونی با متراژ «60 تا 70» متر مربع خریداری کنند، اکنون تورم 32.44 درصدی آنها را به سمت خرید واحدهایی با متراژ کمتر سوق می‌دهد.

بررسی آمار مسکن تهران نیز نشان از ثبت رکورد تورم 100 درصدی در بهار امسال بوده که باوجود کاهش در سطح 74 درصد در مهر امسال قرار گرفته است.

درنهایت بررسی‌ها نشان می‌دهد درحالیکه حجم معاملات واحدهای مسکونی نسبت به ماه گذشته رشدی 20 درصدی را تجربه کرده است اما سطح زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده،‌ طی چند ماه اخیر کمتر شده و معاملات واحدهای مسکونی با متراژ «40 تا 50» متر مربع روندی صعودی را طی می‌کند. به عبارت دیگر رونق مسکن تهران در خانه‌های با متراژ پایین‌تر به چشم می‌خورد.